物业破局 龙湖发布白皮书走出第一步

  中心提示

  物业办理,还是物业办事?

  既是不同的贸易理念,也是不同的贸易路径

  现实的困境证明

  当市场没法依照办事代价决议办事价钱

  靠收取物业办理费

  物业办理行业难以做精,也难以做大

  现行的规则是:经由过程物业举行品牌增值,经由过程地产收益补助物业

  在现行的规则下,龙湖物业毫无疑问是优秀的

  但问题是,如果贸易模式稳定

  龙湖物业永远没法做成一个工业

  物业之困

  2012年8月31日,龙湖《物业尺度白皮书》公布。

  同一天的新闻,南岸区四海花圃小区,物管弃管。

  草坪上随处可见踩扁的易拉罐和纸屑,混乱
不堪。

  保安称,已有2个月未拿到工资。

  盈余,成为悬在物管公司头顶的白。

  “单纯从物业上面讲,龙湖的物业做得这么好,每年仍然

依据是盈余。”龙湖团体物业办理部总经理周洪斌直言不讳。

  “前辈子造了孽,这辈子搞物业。”这,是流传在物管圈子里的一句玩笑话。

  有多“造孽”?

  2008年5月,中国物业办理协会出台《天下物业办理行业生存情况考察报告》,考察数据显示:天下盈余水平达到40.07%。

  物业办理始于19世纪60年代的英国,1981年登陆我国深圳,经由31年的生长,如今,天下已有超过5万家的物业办理公司。

  在重庆,物管在主城区覆盖率达到86%以上。

  工商登记注册的物业办理企业有1952家,一级资质50家,二级资质212家。

  记者考察采访了重庆本土7家物业公司,无一家公司称自己盈利。

  矛头指向一处――物业费。

  重庆物业费收取尺度,如今参照的,是1999年的《重庆市都会物业办理办事免费实施办法》。

  江北区物业办理协会会长李预兵说到这个文件,颇有微词。

  “十几年前的免费尺度,作为如今的价钱指点,合适吗?1999年的时分清洁工300多块钱一个月,如今要1200元左右,那时的保安500元左右,如今一般保安2000元以上……但免费仍然

依据是十几年前的尺度。40%的盈余这个是平均数,是拉通算,现实物管盈余情况远比这个严重,基本上7成盈余、2成保本、1成盈利。”

  “各地都会都有物业等级制度,每等级依照供应办事的基础内容确定价钱,比如重庆一级企业高层最高只能收到1.9元,这个价钱就定死了。但这里有两个问题:咱们定的价钱都是对物的办理,对人的影响要素不考虑,物业的70%是人工本钱

撑持,人均劳动力本钱

撑持每年增长20%,还有一个本钱

撑持是动力,水电气等价钱上涨,这两个本钱

撑持在未来还会上升。本钱

撑持定价的模式决议了即使赚钱也是很小的,免费率不达到85%,注定亏钱。”周洪斌说明。

  恶循环怪圈

  盈余相对不是企业的实在意愿,那么,靠甚么
赚钱?

  “咱们会添加上下游工业链。”周洪斌称,“对于整体品牌打造来讲
,龙湖物业所创造的代价非常之高。”

  “一样品质的楼盘,由于物业好,在售房价钱上是能体现的。比如成都的物业能为一个平米添加300块,上海的龙湖能添加2000块。”

  物业办事做品牌,品牌构建后推动地产售价,地产盈利补助物管。这个模式,简直是绝大部分物管公司所采用的转移收益体式格局。

  但并不是所有公司都管用。当地产遭受
寒冬,依附于地产之上的物管要生长,必需另辟蹊径。

  “最直接的途径是下降本钱

撑持,下降办事质量,之前一个小区物管要配50个人,如今就少配。之前保安招年轻人,如今招年齿偏大的老头子甚至老太,维修偷工减料,行业之间乱杀价。”提及如今物管业的乱象,李预兵痛心疾首。

  当有力领取如今高昂的本钱

撑持,大多数企业采用的体式格局是削减配置,办事质量下降,业主不买账,物管和业主的关系仿佛
“冰炭不洽”。

  物管和业主的胶葛,简直每天
都在上演。

  2011年,南岸区法院共受理各种物业胶葛案件454件。

  2012年1月到4月,南岸区共受理物业胶葛案件210件。

  物业胶葛案件数节节攀升,案件呈现的形态也五花八门――合同胶葛、物业办理胶葛、逾期违约胶葛、拖欠拒缴物业费胶葛……

  业主抱怨办事质量低,行业抱怨物业费和办事代价不能等值。

  一个“物业盈余――办事淘汰――业主欠费――办事下降――物业盈余――办事淘汰……”的怪圈形成。

  优势在“信托”

  龙湖仿佛
一直在这个怪圈之外。

  “对于依托地产的物管来讲
,物业的作用在于品牌的长期支撑。”龙湖团体履行
董事兼首席市场官秦力洪称。

  “如今不是一个挣钱的时分,办事合意度才是最重要的,物业需求多少钱,地产来补。”

  地产很清楚,龙湖的物业,让龙湖的屋子增了值。

  相比于其他物管和业主的“冰炭不洽”,龙湖物管同业主之间,建立了信托。

  “全部
行业的紧张感是全部
社会的缩影,人是社会布局的产物。信托成为一种稀缺的产品,咱们和业主之间的信托,这就是咱们最大的优势和竞争力。”

  2012年8月31日,龙湖物业公布《物管尺度白皮书》。

  7次修订,2578个尺度,几近刻薄。

  “咱们所做的一切,都不是管‘物’,而是办事‘人’。”秦力洪强调。

  不同于此外物管公司,龙湖物业后期介入组从项目拿地之时就开始介入,全程参与房地产开发后期拿地、中期施工和后期交付的所有开发环节,站在物业办理和业主使用的角度给地产开发方提出定见和提议。

  据龙湖团体外部

暮气统计,2011年,龙湖物业向龙湖地产提出超过59万条完善及整改定见。这59万条定见至少淘汰了龙湖70%以上的物业胶葛。

  业主的需求,龙湖最大限制地餍足。

  秦力洪讲了一个故事。

  物管公司照例举行合意度考察,在一名
业主家中,女业主讲物管的好,提及来滔滔不绝,两个小时过去了,男主人有些受不了,争吵起来,女主人吵了一句,“你每天
不回家,菜刀钝了都没人磨。”

  物管人员就想到这是一个需求,然后,磨菜刀,就成为龙湖物管为业主办事的固定项目。

  晒被子会影响美观,但物管发现这是一种需求。于是上门登记,提前示知业主晒被子的时间,布局各人集体晒被子。

  如许的例子不乏其人。

  ……

  从对“物”的办理到对“人”的办事,龙湖把二者做到了极致。

  不仅仅是收获了93%的客户合意度和99%的缴费率。信托带来的最重要的,是龙湖品牌的奠定,是龙湖地产销售的节节攀高。

  “12年前,龙湖南苑西苑同周边良多洋房花圃的售价水平差不多,如今,二手房转让的价钱差异很明显,龙湖的屋子普遍售价都比别家的高。”

  由于龙湖的物管而买龙湖的屋子,买龙湖的屋子能保值,这简直成为本地人的共识。

  物业的效益用地产转移领取,龙湖无疑成功了。

  当尺度遭受
壁垒

  “我认为一个行业要长期生长下去,要保持一定水平和品质,要有合理的利润,平均利润到5%,如果要优良
,则要到10%,这是中国制造业的最低尺度。”周洪斌说。

  事实上,从纯洁的物管角度,龙湖物管每年盈余。

  没人能肯定,依托地产,物管能走多远。

  地产会有寒冬,这是吴亚军的强烈的危机认识。

  欧氏几多证明:三角形是最稳固的布局。

  龙湖如今已有地产、贸易和物业三个支柱,然而品牌只有龙湖地产一个。

  龙湖《物业尺度白皮书》公布,颁布发表物业品牌独立推广。

  龙湖把物业独立生长做成一个工业。它必需要解决这个工业的难题:如何盈利?

  “全部
行业如今的情况堪忧,陷入了一个生长瓶颈。”李预兵说,“价钱是这个行业生长瓶颈的最关键要素。”

  作为重庆最早的一批物业人,李预兵对这个行业的担忧,声称到了“危险”的田地。

  如何破局?

  价钱机制市场化,这简直是物管业内人士共同的呼吁。

  “现实上,要变这个价钱很难,准公共办事包括动力、水电气、公共汽车、地铁、医疗、物业等,物业是政府参与水平最低的一个,管制者和经营者分离之后,不是利益相干
方,也不动力去调整。”周洪斌颇感没法。

  会不会有价钱调整?甚么
时分来?行业没底。

  在现行的价钱机制下,虽然相干
条例规定可以落价,但需求同时餍足“住户过半”和“建筑面积过半”这两个前提,李预兵认为落价也行不通,“中国人讲究价廉物美,业主谁愿意落价?即便是有一半的业主同意落价,然而另一半的业主不同意缴费,如许的落价不意义。”

  除了“价钱机制”,业主的认识也很重要,“各人认为不物业不行,然而又不接受物业落价,有偿消费的认识不敷,所以全部
社会对物业的了解水平也需求提高。”

  “物管公司要在这种瓶颈中生长,物业增值办事必需加强,良多物管公司都有中介、家政等办事,但这些都不能成为主要支出的支柱。从办事产品来讲
,始终要自负盈亏。良多发达国家的物业办理已成为社会化的办事行业,物业办理公司或办理机构绝大多数都是自主经营、自负盈亏的经济实体。”

  李预兵认为龙湖物管白皮书的公布“如果能履行
下去,对行业有疏导作用。外界对物管的误解
太多了,公然透明化,对全部
行业来讲
是好事。”

  为甚么
公布白皮书?秦力洪坦言目的是助力龙湖品牌天下化。当龙湖的幅员扩大
到天下14个都会74个项目,办理面积超过1500万平米,白皮书的公布,让龙湖在天下办理上有了准则和标的目的。

  但这只是企业外部

暮气的办理。行业面对的价钱机制壁垒,靠白皮书仍然

依据没法打破。

  但他看到的是机遇,各人都在瓶颈期,“穷则求变,当前看起来行业很纠结,是死胡同,谁先破局,谁就盘踞未来。”

  龙湖想破这个局。

  它选择另外一个路径,延伸上下工业链,转变盈利模式。

  公布《物管尺度白皮书》,龙湖,走出了第一步。(记者 骆小燕 实习生 王静)

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